当前，城市老旧小区管理难的问题，已成为基层治理的绊脚石。近期，城中街道党工委以“牢牢把握人民群众对美好生活的向往”为导向，用真抓实干精神，深入调查，认真研究，努力从城市基层党建着手寻求治理良方，探索创新城市老旧小区治理。

一、背景与现状

城中街道辖15个社区，共有居民小区117个，其中无物业管理小区74个，约占全部小区数的63.2%，每个社区基本都有5个以上的无物管小区。这些小区均是建于上世纪八、九十年代甚至更早的居民小区，按照形成原因，大致可分为四类：第一类是部分倒闭或改制企业家属区，如三角坪针织厂、新街汽零总厂、府星路彩印厂等家属区。第二类是部分行政事业单位家属区，由于单位搬迁，造成的原有家属区院落脱管，如斜水塘原区卫计局、东兴街原区农业局等家属区。第三类是在上世纪90年代末联合开发的安置小区，如新街枫林新村、西兴秀水名山、东兴酒厂安置区等小区。第四类是由于业主委员会与物业公司因收费标准和管理范畴意见分歧大，物业公司不愿接管。如天星坪府安花园、梨园路智旺新村等小区，都是由于业主对物业服务质量不满意，不肯交物业费，与物业公司终止协议，致使小区无人管理。

二、问题及原因

由于缺乏有效管理，绝大多数老旧小区内公共环境较差，私搭乱建屡禁不止；配套设施薄弱，管线布设凌乱；人防物防缺位，住户安全感普遍不高；基础设施老化，安全隐患较为突出。究其原因，主要基于以下几个方面：

1、社区服务功能弱化。随着社会治理重心下移，行政事务管理服务职能下沉，街道、社区担负着辖区内社会事务管理、安全生产、维护稳定等多重属地责任，“上面千条线，下头一根针”，迫于属地管理责任压力，导致基层重管理，轻服务的现象普遍存在。加之社区工作人员素质不一，社区创新意识不强，管理服务手段单一，对老旧小区的管理服务功能较弱。

2、房屋产权关系复杂。老旧小区有相当一部分是住房制度改革前单位解决职工住房所建，规模不大，但是产权形式却较为复杂。近十年来，随着房地产二级市场的活跃，很多单位干部职工都将房改房转手卖给了亲戚、朋友，但由于这些房改房土地性质基本都是划拨地，绝大多数都没有单独的土地使用权证，以至于过不了户，房屋产权关系复杂，在对老旧小区治理上带来了不便。

3、群众自治意识薄弱。老旧小区居民成分复杂，住户以老年人和租赁户居多，部分居民收入低、负担重，经济承受能力差，对小区缺少认同感、归属感，对自治管理缺乏热情与信心。尤其是租住的外来务工人员，文化程度普遍不高、职业不稳定、流动性大，对所居住小区的各项管理事务参与积极性不高，甚至于置身事外。

4、维护管理资金紧缺。老旧小区一般在建设年限上都到了需要大修的阶段，但由于没有缴纳公共维修基金，加之产权复杂，绝大多数老旧小区难以按照有关规定通过公共维修基金渠道来解决。同样，小区的日常管理维护也需要大量的资金投入，但由于没有物业服务费用来源，小区房屋的维护管理难以实施。

三、思路和对策

不管哪种类型的老旧小区，不管哪种年龄结构的居民群众，即便所处的环境不一样，即便所从事的职业不一样，但内心深处对美好居住环境的愿望必定是一样的，这就需要街道、社区等基层组织，认真调查，精准分析，因地制宜，用真抓实干的精神创新治理方式。

1、抓牢“党建引领”这个关键点。新时代基层治理工作要坚持党建引领，依靠党的思想和组织优势，以党建引领带动老旧小区治理。一是做到组织全覆盖。严格落实五级组织体系建设，街道、社区主导，以党建推动微服务，提升居民幸福感。如三角坪社区，通过在针织厂小区指派党建指导员，选聘“红管家”，逐步落实小区支部阵地建设，做到“有党旗、有场所、有设施、有标志、有书报、有人气”，党旗飘进了小区，党建工作到了楼栋，党员服务到了门口，小区实现了华丽的蜕变。二是做到治理全方位。街道党工委引领，整合辖区单位资源力量下沉，进一步推动社区警务工作，充分发挥小区党组织上传下连的桥梁纽带作用，及时沟通协调解决小区居民反映强烈的问题，尤其是居住环境、安全出行等方面的突出问题。如针对居民反映强烈文化山酒厂安置小区内水产品批发经营扰民和环境污染的问题，由街道联点领导具体牵头，社区积极协调，居民代表全程参与，通过行业引导、换位座谈等措施，成功将22户水产品经营户妥善安置到城区的水产品市场，多年的顽瘴痼疾得到彻底解决，辖区居民自发给街道、社区送来锦旗。三是做到党员全参与。积极开展“我家有党员”亮身份亮承诺行动，做深做细做实“双报到”工作，积极引导网格员、楼栋长、党员中心户在邻里服务、矛盾调解等方面当好服务员和调解员，带动辖区党员群众广泛参与其所在小区的管理。如新街汽零总厂小区，社区把厂里的部分老党员请回来居住，“回忆过去的事，做好现在的事”，以老党员为班底成立自治管理委员会，建立以党员为圆心，立体覆盖的楼层服务网络，让矛盾化解在小区、服务精准到家门，小区面貌焕然一新，实现了由过去“人心散，无人管”到“人心齐，人人管”的“骄傲”转身。

2、抓实“多元共治”这个切入点。发挥“四支队伍”进社区的优势，挖掘整合片区资源，精心后盾单位、辖区单位、学校、企业、党员群众等多元力量参与到共治共建工作中，共同破解老旧小区治理难题。一是在“赋权增能”上做好“加法”。进一步从人、财、物等方面给予社区充分保障，尽可能把资源、服务放到社区。社区要将各行业、各领域的优秀党员、退伍军人、创业能手、服务典范等作为网格长和网格员的培养人选。二是在“工作负担”上做好减法。彻底清理社区临时机构、无用功能室和挂牌乱象，着力减会压文削简报，严控台账和表格填报数量，力戒形式主义和官僚主义，让社区有更多时间和精力为群众干实事、解难事。三是在“结对共建”上做好“乘法”。深化共驻共建，全面推行兼职委员联席会议，把后盾单位、驻区单位、“两新”组织吸收为联席会议成员单位，每月对小区存在的突出问题“问诊把脉”，整合聚集现有的平台、资源等优势，找到最大公约数，防止条块分割、各自为阵。四是在“化解矛盾”上做好“除法”。坚持问题导向，缩小存在问题的“分子”、增大解决力度的“分母”，找问题、提对策、抓落实，推动共建工作“一杆子插到底”，逐步消除治理漏洞，给老旧小区治安应急、防疫防灾加上安全锁。

3、抓稳“分类治理”这个着力点。老旧小区基础条件不一，其产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施等方面差异很大。对此，要因地制宜，区别不同情况采取相应措施。一是努力协调物业进驻。如对于府安花园、教师新村等具备条件的小区，以及通过整治可以达到引入规范化管理的小区，街道、社区要积极创造条件引入规范的物业管理；通过居民协商议事的方式，对小区的低保户、残疾家庭等家庭收入确实有困难的住户，物业费可以适当减免。二是积极推动居民自治。对于基础条件相对较差，难以请到专业物业公司的，由社区牵头，发动居民群众，按照“自我管理、自我服务、费用均摊”的原则，尽可能减少住户的物业费用。如茶园社区针对五交化家属区、富康小区等小区，从最开始发动居民“看好小区的门，管好小区的人”到小区居民自治管理成型，居民看到了管与不管的天壤差别，小区面貌一天一个样。三是加快推进老旧小区改造。国务院办公厅日前印发出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，按照基础类、完善类、提升类3个层面的改造内容，街道社区要积极做好前期基础工作，扎实稳步推进老旧小区改造，为实施小区规范管理创造良好的基础条件。

4、抓好“宣传引导”这个突破点。从提高居民素质入手，逐步引导和激发居民提高参与小区治理的意识和愿望。一是打造自治氛围。利用电子屏、宣传墙积极推广“楼道文化”，有针对性的激发居民群众对改善居住环境的迫切愿望；通过培训座谈、传统节日服务等方式开展就业培训、创业指导等活动，提升居民的主人翁意识，增强小区凝聚力，营造居民自治深厚氛围。二是加强服务引导。要找准小区相对积极的群体，引导购买服务的理念，因地制宜，因地施策。如新街阳光华庭小区之前也换过多家物业公司，后来社区介入，利用该小区退役军人较多的优势，让小区退役军人群体参与，与物业公司共商小区管理，目前居民对小区管理的现状颇为满意。三是建立争先创优机制。针对小区居民不同的群体，找准共同的话题和共同的爱好，社区搭舞台，居民来“唱戏”。如三角坪社区通过开办“小区明星榜”，由小区居民评选创业之星、厨艺之星、家长之星等，活跃了小区居家氛围，激发了居民乐业激情。